阿伯丁商业街复兴启示：英国高街空置率难题如何破解

阿伯丁商业街复兴启示：英国高街空置率难题如何... — Analysis

据BBC新闻2025年5月报道，苏格兰港口城市阿伯丁正发起一项雄心勃勃的计划，试图挽救其衰败的市中心商业街。联合街（Union Street）上一栋曾经是玛莎百货（Marks & Spencer）旗舰店的空置建筑，成为这座曾因北海石油而繁荣的城市所面临困境的缩影。这座拥有约20万人口的城市，正试图通过一项前所未有的干预措施，为英国各地普遍衰落的商业街探寻一条可能的出路。

英国商业街的衰落：一个全国性的问题

商业街的困境并非阿伯丁独有。据房地产与零售分析公司Green Street的数据显示，目前英国商业街上八分之一的房产处于空置状态，且这一数字多年来居高不下。曾担任政府城市更新顾问、拥有近四十年市中心改造经验的杰基·萨德克（Jackie Sadek）表示：“如果存在灵丹妙药，早在多年前就该被使用了。”商业街的衰败源于多重因素叠加：城外零售中心的崛起、电子商务的迅猛发展、运营成本持续攀升以及商业税负担沉重。根据零售业机构Revo和房地产咨询公司Lambert Smith Hampton的调查，三分之二的城镇中心专家认为，当前商业街的零售空间仍然过剩20%至40%。这种结构性转变尚未完全结束，商业街的未来仍然充满变数。

阿伯丁联合街：从辉煌到谷底

阿伯丁联合街曾被称为“花岗岩英里”，因街道两旁独特的银灰色花岗岩建筑而得名。在20世纪70年代末至2010年代初的北海石油繁荣时期，能源行业带来的巨大财富让这条街的酒店、餐厅和商店生意兴隆。然而好景不长，随着石油行业周期性波动以及2009年联合街旁火车站附近新购物中心的开业，大量 shoppers 逐渐流失。到2022年底，联合街跌至谷底。一位终身居住在阿伯丁的居民玛丽·西姆（Marie Sim）抱怨道：“我来联合街只是为了坐公交车去别的地方……现在已经没什么可买的了……这太糟糕了。”社区组织“我们的联合街”联盟负责人、前富时100指数公司CEO鲍勃·凯勒（Bob Keiller）回忆起当时的情景表示：“市民们已经对这座城市失去了热爱。”

社区主导的“打地鼠”式空置店铺填充行动

面对困境，阿伯丁没有坐以待毙。由社区主导的“我们的联合街”联盟在紧急峰会后成立，凯勒以无薪身份领导这项工作。他的办公室墙上挂着一张详细地图，用不同颜色的便利贴标注着每一处房产的状态。联盟首先倾听居民的需求，收到了数千份建议，随后展开了协调一致的行动，涉及租赁中介、市政委员会、房东、企业和大量志愿者。志愿者团队定期清理垃圾、除草、粉刷垃圾桶，并主动为空的店铺进行清洁和粉刷以增加吸引力。最关键的是，他们建立了一个网站，集中列出所有可用房源和财政激励措施，包括市政装修补助金和两年的商业税折扣。凯勒表示：“关键在于，我们填补的速度比空置的速度快。”

破解“楼上空间”难题与多方协同

除了地面店铺，联合街沿街建筑长期被忽视的楼上空间也成为改造重点。在商业组织Aberdeen Inspired的倡议下，专家们开始进入这些空置的高层空间，识别其重新利用的障碍。高地街问题解决专家伊恩·尼科尔森（Iain Nicholson）通过他的“空置店铺学院”帮助审计了全英超过1000个空置单元，发现平均超过一半的店铺没有租赁中介在积极推销，部分市政委员会甚至不知道房东是谁。尼科尔森指出，仅靠市场力量无法填满所有空店铺，城镇需要鼓励更广泛的租户类型，从艺术、文化到休闲、健康和福祉。他对阿伯丁的协同做法印象深刻，表示人们“卷起袖子”克服分歧，“这并非所有地方都能做到的”。运营总监大卫·麦基思（David McKeith）将这种策略形容为给能帮助的人一个拥抱，同时成为那些拒绝改变者耳边的“黄蜂”。

体验经济与公共空间的重新定义

阿伯丁市政委员会正投入数千万英镑，力图将市中心重新打造为目的地。与许多地方一样，他们押注“体验经济”——新的室内餐饮市场和海滨重大改造项目正在推进。大曼彻斯特市长安迪·伯纳姆（Andy Burnham）也提出，城镇中心应成为“英国复兴的象征”。这反映出一种共识：商业街必须从单纯的购物场所转变为集餐饮、娱乐、文化、社区服务于一体的综合空间。尼科尔森还协助了柴郡的克鲁镇，该镇作为较小的地方，正专注于艺术、文化和社区建设，本月新开设了一家妇女中心。英格兰的市政委员会也被鼓励采取更具干预性的角色，现在可以强制将空置至少一年的商业单元通过商业街租赁计划提供给租户。这些举措表明，商业街的复兴需要政府、社区、企业和居民的共同努力。

Q1: 阿伯丁联合街的改造计划目前取得了哪些具体成效？

**A1: 根据BBC报道，自计划启动以来，联合街上198个单元中的57个空置单元已有33个被填补，另有14个正在出租过程中，空置率从约28.8%下降至约19.2%。尽管同期又有20个单元新近空置，但社区组织负责人鲍勃·凯勒表示，填补的速度已经超过空置速度，这是一个积极的信号。

Q2: 英国商业街空置问题的根源是什么？

**A2: 英国商业街的空置危机是多重因素共同作用的结果。据Green Street数据分析显示，目前八分之一的商业街房产处于空置状态。主要原因包括城外零售中心的竞争、电子商务对实体购物的冲击、商业税和运营成本高企，以及专家指出的零售空间结构性过剩20%至40%。此外，产权碎片化——众多房东通过离岸公司或复杂结构持有物业，也严重阻碍了大规模改造的推进。

阿伯丁的经验表明，商业街的衰落并非不可逆转。通过社区主导、政府支持、多方协同的干预措施，加上向体验经济转型和重新激活闲置空间，城市中心有可能找到新的生存之道。然而，正如专家所示，每个城镇都面临独特的挑战，阿伯丁的“打地鼠”游戏仍在继续。商业街的复兴注定是一场持久战，而非速决战。

Market Overview

苏格兰阿伯丁联合街面临商业街危机,通过社区主导、政府注资和体验经济转型,空置率正逐步下降。BBC深度报道,探索英国高街生存之道的启示。